商品流通、金融、商業(yè)服務與旅游業(yè)是香港公認的四大支柱產(chǎn)業(yè)，多年來一直是香港經(jīng)濟增長的主要原動力。與其他三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期保持均衡、穩(wěn)定不同，商品流通產(chǎn)業(yè)近年來陷入了兩極分化的困境。
香港的商品流通產(chǎn)業(yè)可分為物流倉儲與零售兩大陣營。物流倉儲陣營所依托的香港維多利亞港航運優(yōu)勢，受到深圳、上海、廣州、天津等內地港口的沖擊，繼香港本地工業(yè)徹底退出后，物流業(yè)也在2011年開始出現(xiàn)衰退，連續(xù)5年港口集裝箱吞吐量出現(xiàn)同比下滑。
而零售陣營則得益于香港旅游業(yè)長時間的高歌猛進，成為了香港最重要的經(jīng)濟增長點。2014-2018年，香港約有470萬平方呎豪華購物中心落成，平均每年95萬平方呎。相對之下，同期只有約300萬平方呎倉庫完工，平均每年只有60萬平方呎，重零售、輕物流的經(jīng)濟模式可見一斑。
知名地產(chǎn)服務投資公司——世邦魏理仕發(fā)布報告指出，自2014年以來，香港本地的倉庫空置率長期在0.3%-1%之間浮動，且有逐步走低的趨勢。
低空置率直接體現(xiàn)了香港倉儲業(yè)供不應求的狀況，并且這種狀況有愈演愈烈的趨勢。對此，世邦魏理仕表示：“長此以往，如果香港倉儲空間仍然十分有限，零售商和物流運營商很可能別無選擇，只能搬遷至其他地區(qū)，比如香港北面，甚至是深圳”。我們回顧香港倉儲業(yè)過去20年的發(fā)展變遷軌跡，可以發(fā)現(xiàn)這個判斷跟香港新建倉儲中心的地理位置變遷軌跡是相符的，香港大型倉庫的選址，逐漸由港口周邊遷往更“地廣人稀”、更靠近內地的北部地區(qū)，港口周邊的九龍、觀塘等區(qū)域，則逐漸成為旅游購物的“圣地”。
2016年6月，一則“香港一座200㎡的迷你倉大火燒了108小時，兩名消防員殉職”的新聞震撼了中港兩地的物流行業(yè)，也讓迷你倉這個名詞開始為內地民眾所知。
災后，香港政府巡查了全港885個倉庫，并向其中275個倉庫發(fā)出了1380張緊急火警隱患整改通知，一時輿論嘩然，香港倉儲環(huán)境與安防措施受到了廣泛的質疑，給香港倉儲業(yè)務的前景蒙上了沉沉的陰影。面積更大、費用更低、數(shù)字化程度更高的內地保稅倉庫，逐漸成為了海外企業(yè)保稅集貨的另一個更優(yōu)的選項。
房價——扼殺香港倉儲業(yè)的禍首
作為全球房價最貴的城市之一，香港的高房價貌似永遠摸不到天花板，一間9㎡不到的房間要340萬RMB，本島一個停車位要451萬RMB，這種新聞每過一段時間都會被刷新成更夸張的數(shù)字。
對于民眾來說，過高的房價吞噬民間消費和投資能力與意愿，使香港本地經(jīng)濟面陷入全面通縮狀態(tài)，政府不得不轉向依賴游客的旅游消費，以維持零售行業(yè)的穩(wěn)定增長。而對于企業(yè)來說，由于香港房價的持續(xù)攀升，而香港倉庫用地持續(xù)短缺，更使得倉庫租金進一步攀升。高昂的倉租，迫使企業(yè)不得不將倉庫漸漸遷移至遠離市中心的周邊地帶；如今，深圳、東莞兩地的倉庫管理水平不輸香港，但其房價和倉租只有香港15%-33%，這個差距已經(jīng)足以讓企業(yè)考慮將香港倉遷移至內地了，在中國海關跨境清關手續(xù)日漸簡化的情況下，這個趨勢會愈演愈烈。
港倉遷移的下一站——莞深
以電子行業(yè)為例，2017年之前，電子企業(yè)大多會在香港租用倉庫接收海外的貨物，再聯(lián)系深圳路迪斯達供應鏈管理有限公司等供應鏈平臺上門取貨，一站式清關、交貨，最快只需6小時，效果比較理想。但是由于香港倉租高昂，并且遠離珠三角的制造工廠，運輸費用不菲。相較之下，如果把集貨倉設置在深圳、東莞兩地的保稅倉，可以解決倉儲和運輸?shù)某杀倦y題，同時，提升運營效率?；浉郯拇鬄硡^(qū)政策的出臺，將大大加速大灣區(qū)內經(jīng)濟一體化進程，香港的流通集散中心地位逐漸過渡至內地也是順理成章的結果。
香港倉儲業(yè)中心的遷移“軌跡”，是因香港房價而驅動的，一路向北并持續(xù)進行。他的下一站，取決于企業(yè)能否在粵港澳大灣區(qū)中找到倉租便宜、交通便利、新興產(chǎn)業(yè)集群發(fā)達，并且能夠滿足企業(yè)效率需求的區(qū)域。成本與效率更均衡（房價更低）的深圳、東莞，才是未來最理想的亞太集散中心！
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